住在社区中的你，是否有过这样的遭遇：

　　中午刚要小憩一会儿，一声“破烂的卖……”的“嘹亮”吆喝，惊扰了你的好梦；

　　要上班了，走出房间时，一定要侧身避让那辆停放在楼道里的自行车；

　　走出楼道口，仍要小心应付。从垃圾道口溅出的果皮、剩菜等垃圾，会让你尽施“闪转腾挪”之能事；

　　住在一个单元楼里，有的住户将房间租出，而租住人员常常在夜半归来，说笑声，“噔噔”上楼，间或余兴未兴的“卡拉OK”声常常吵得四邻不安。

　　更别说碰上跑水、房顶漏雨等糟心事。诸如此类，即使一二件也会让你心神不宁，如果接二连三，肯定会让你异常郁闷。人们逐渐发现，城市正变得越来越赏心悦目，自己的小家也变得日愈整洁、考究，可自己所居住的社区却总是让人并不那么顺心。

　　市政协副主席、民革主委胡晓红指出，近些年，城市建设和居民个人住房已经有了很大改观，相应之下，社区建设，特别是物业管理水平明显滞后，在一定程度上，已经影响到了城市管理水平的整体提高。

　　也正因为此，民革市委在去年提交的《关于加大我市物业管理建设力度的建议》的提案受到有关部门的高度重视，并在今年我市“两会”期间被公布为优秀提案——物业管理再次让人们倍加关注。

物业管理　必须正视的软肋

　　十多年前，我们寻常百姓还没有物业管理的概念，那时候住房福利化，家里的管道阀门坏了、房顶漏水了，自然有各自的单位“承包”，而且由于住户成分相对单纯，也少有那些琐碎的烦心事。但随着住房货币化的推进，房屋的产权转移到个人，住户的构成也更为复杂，物业管理的问题才开始凸显。

　　双桥区政协委员、民革党员段敏就物业管理问题调研后发现，我市相当一部分小区属于老小区，在房屋产权转移到个人之后，许多小区的物业管理水平没有相应跟上，甚至有的小区根本没有物业公司，而居委会由于职能所限，也不能有效地协调解诸多问题，使一些老小区成为物业管理上的空白点。

　　至于一些新小区，情况也不十分乐观。据段敏介绍，相当一部分物业公司没有实现和开发商的真正脱离，名义上作为一个公司存在，实际上可能是开发商的二级机构，是其后勤服务部门。而这种“开发商物业”的弊病就在于，它注定要受制于开发商，服务于开发商的利益，这样，物业公司的服务势必难以到位，甚至存在光收费不服务的现象，从而形成收费难，而收不上费又使物业公司难以提供更好的服务，进而形成恶性循环。

　　市政协副主席、民革主委胡晓红更是在调研过程中，发现了两个值得关注的问题：

　　其一，按照规定，一个新小区的1%的建筑面积应该是物业管理用房，而实际上，相当比例的物业用房被出租或挪作它用，从而使物业公司的服务能力大打折扣。

　　其二，房屋销售价的2%作为维修基金，应由业主委员会监督管理，而实际交到房产局的维修基金仅占应收总额的6%，绝大多数维修基金掌握在开发商手中。这样，一旦开发商破产，或者卷包走人，维修基金也自然难以保证，甚至可能“了无踪迹”。

　　另外，胡晓红还指出，城市的管理水平恰恰体现在细节之中，防盗网形制各异，太阳能热水器随意安装等问题也应及早注意，否则，楼越盖越多，因缺乏管理而遗留下来的问题也势必积重难返，等到需要整改时，无疑会遇到整改成本提高，以及整改成本分摊等诸多难题。

加强物业管理　建设和谐社区

　　人们常说“安居乐业”，居不安，势必影响到人们的工作和生活。胡晓红指出，每个人都身处社区之中，社区环境的好坏，对人们的影响最为直接，因此，只有加强以物业管理为重要内容的社区建设，才能让人们身处环境优美、生活便捷、居住舒适、邻里关系融洽的“和谐社区”之中，也才能让人们心情舒畅，进而促进和谐社会的最终形成。

　　为此，民革市委在去年的相关提案中提出，我市近些年来经济发展较快，房地产业更是大步向前，现有的管理模式已经与此不相适应，在此情况下，应尽快制定适合自己实际情况的地方性条例，以配合全国《物业管理条例》的深入实施，使我们的物业管理真正做到有法可依。

　　另外，在提案中还就加大宣传力度、明确业主的权利意识；彻底做到建管分离，使物业公司与开发商真正脱离关系；以及小区居委会与物业公司协调合作，大力开展社区服务等问题提出了建议。

　　其实，物业管理的概念并非人们想象得那样狭窄。所谓物业管理，一般是指根据业主、业主委员会或者其他组织的委托，物业管理机构对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境、卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。

　　可以说，物业管理的内容既包括物业及配套设备设施的维修养护等常规管理，而且还可根据业主或者使用人的个别委托，提供室内清洁、家电维修、商品代购、代订报刊、代聘保姆、接送小孩、代缴公共事业费等特约服务。此外，物业管理企业还可以利用其管辖的物业区域的便利条件，自行或者联合其他机构在物业区域开展多种经营业务，例如：设立超市、饮食点、维修点、代为出租、信息咨询等商业网点；或是建立有偿使用的运动场所、娱乐设施，从而既方便业主，又能补充物业管理收费的不足，实现以业养业。

　　事实上，许多人已经看到了物业管理企业广阔的发展前景。早在7年前，我市就有人成立私营性质的物业公司，独立开展物业管理和服务。随后，已有多家类似的物业公司相继成立，其中柴厂小区的承德市国玉物业管理公司就很惹人注目。该小区在柴厂小区业主委员会炒掉原物业公司后，开始接管该小区物业管理和服务，并已取得众多住户的认可和称赞。该物业公司的负责人马国玉就认为，物业管理大有可为。为此，他还特意到北京等地考察那里的物业管理状况，努力提高自己的服务水平。

　　也许换一种思维方式，我们完全可以认为发展相对滞后的地方，也往往是发展潜力更大的地方。如果有关部门能够充分利用私营企业等独立组织积极投身物业管理和服务的热情，适时加以法规方面的规范、政策方面的引导，一定能够促进我市物业管理水平的提高，进而促进和谐社区、乃至和谐社会的最终形成。

■相关链接

深圳市物业管理十大新概念

零干扰服务

　　 汽车开到住宅区门口，门就自动开了，主人走到楼门口，楼道门也应声而开，路口电子屏滚动显示着当天的天气预报和社区内特别通知等需要让住户们了解的当天信息。抄表、收费、浇花这些也全是“无人化”的。1999年出现在蠊田城市花园的“零干扰服务”是物业管理服务的一种新突破。

氛围管理

　　在住宅区内用中华民族传统美德营造出温馨的服务氛围，传播文明、现代的生活方式，从而感染、教育和约束在此氛围中生活的人们。由中海物业首先实践的“氛围管理”迅速被许多住宅区接受并加以弘扬，给深圳住宅区增添了传统与现代相结合的文化魅力。

个性化服务

　　在万科俊园率先采用的“个性化服务”能根据不同的住户提供不同的服务，体现了物业管理“以人为本”的宗旨。这些全新的服务告诉我们，我们身边的物业管理服务能达到多么好的程度。

“管理报告”制

　　我们缴的管理费都用在了什么地方？所花的钱值不值？当不当？1999年3月万科物业推出的“管理报告”制度，每季向业主细说管理费如何花销、住宅区管理得好不好。

产学联手

　　1999年11月下旬，一群学生走上了金地物业管理的各个岗位；一批金地物业的管理骨干，则走进了深圳职业技术学院建工系的考场。学生们将在金地熟悉物业管理的基础知识，完成理论与实践相结合的第一步。金地物业的管理骨干在进行了系统的理论研修后通过严格的考试和考评走上新的管理岗位。

1拖N管理

　　中海物业在管理跨度加大、规模优势凸现的情况下创造出的“1拖N”管理架构弥补了过去“小而全”的不足。“1拖N”即确定一个资深的小区管理处为区域管理中心，由它对周边小区新管理处实行工作统一安排、分头实施，人员统一调度、分片服务，财务统一收支、分别核算的“4统4分”的管理运作。“1拖N”使管理服务趋于规范化，使管理与维修人员配比降低了22%，提高了专业设备的使用率，使新小区的开办费平均减少了2成以上。

打分制

　　员工上下班要打卡，这种管理制度透明公平，特别是数字化的量化衡量工作，是大家都喜欢的。如果我们给住户一个衡量物业管理各个环节的打分表，很容易让管理公司知道自己哪个环节没有做好，也同时让客户了解到物业管理公司做得很好的一些工作。

一卡制

　　客户在社区内发生的所有费用，包括水、电、有线电视、电话、物业管理费、特别服务费及维修费用等，都可以通过一张卡全部解决，特别是，这张卡还可以帮助客户解决银行贷款或收取租金的问题。个别社区甚至解决了一卡进出所有户门及社区门的问题。所谓智能化社区，应该有这样一些理念。

噪音等约束性管理

　　社区安静是每一个住户的理想，但外部交通及社会噪音和内部住户产生的噪音永远都是每一个住户的难题。特别是内部社区的噪音管理，如对某些住户音响声、装修声、电视声、吵闹声及各类游戏声，物业管理是不是应该有一个公平的管理公约，对其中个别住户的违规行为进行处理，以还社区一个安静环境。

　　同样，对公共绿地、设备、卫生、道路等的管理，也可以进行同样的约束性管理，住户是上帝，可上帝也有犯错误的时候，让这些上帝有规范居住的意识，应该是物业管理所要面临的问题。

会所安排

　　特色会所是许多新社区成功的新招，但会所经营往往是物业管理公司的难点之一，能把社区住户吸引到会所里来，视会所为第二客厅，同时利用会所展开多种多样的社区文化、体育、娱乐活动，应该是新型物业管理公司追求的一个方向。（记者 武海波）